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そもそも原状回復とは
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に、部屋を本来あるべき状態に戻して貸主（大家）に返す義務をさします。原状回復に関する基本的な取り決めは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されています。借主（入居者）の不注意や故意により破損や汚れが生じた場合は、借主の負担により修繕しなければならないのが原状回復の規則です。
2020年4月には原状回復に関する民法が改正され、借主側の落ち度がない部分の修復は原状回復義務がないことがガイドラインの中で明文化されました。家賃の中に修繕費用も含まれているため、日常生活の中で発生した汚れや傷などは、貸主に修繕義務があるとされています。
貸主と借主の負担区分の一例をご紹介します。冷蔵庫やテレビの背面にある壁のクロスに黒ずみができた場合は、日常生活で発生する汚れとして貸主負担でクロスを交換します。一方で、結露の放置によりカビやシミが発生したり、禁煙にもかかわらずタバコを吸ってタバコのヤニが壁についたりすると、借主負担でクロスを交換しなくてはなりません。
ただし、原状回復において最も優先されるのは、国土交通省のガイドラインではなく借主と貸主の間の契約内容です。契約内容によって原状回復の負担内容も大きく変わるため、必ず貸主へ確認しましょう。
出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）
破損しやすい襖における借主の負担有無
襖はとても破損しやすく、退去時の費用負担を心配する借主の方は多いのではないでしょうか。ここからは、襖の原状回復に関する借主の負担についてご紹介します。
国土交通省のガイドラインでは襖は消耗品扱いとされており、耐用年数は考慮されません。そのため先ほど負担区分で触れた壁のクロスと同じく、経年劣化による襖の張替え費用は原則として貸主負担とされています。
ただし、借主の故意により襖を破損したのであれば原状回復が必要であり、借主負担によって襖を修復しなければならない可能性があります。故意でなくとも、襖の張替え費用を入居者負担とする特約を結んでいる場合は、張替え費用を借主が負担するケースが多くみられます。
この特約が付帯されている物件は現在も多く、特約について理解しておかないとトラブルの元となってしまいます。和室がついている物件の賃貸借契約を結ぶ際には、特約について事前に確認しておきましょう。
特約がない物件であっても、借主の過失によって襖を破損したと考えられる状況であれば、基本的には借主が張り替え費用を負担しなくてはなりません。
例えば、お子様やペットがいる家庭では襖や障子は破損しがちです。お子様やペットが襖を破ったり破損してしまったりした場合も、管理を怠ったとみなされ、借主負担での原状回復が必要です。
金額にもよりますが、敷金や保証金を支払っているのであれば、敷金が原状回復費用に充てられ、敷金は修繕費用を引かれて借主へ返金されます。
襖を原状回復する場合にかかる費用
借主が襖を破いたり汚したりしてしまったために、襖を原状回復する場合、どのぐらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは襖の修復にかかる費用の目安をご紹介します。
破損の状態や襖の素材によって変動する
襖の原状回復にかかる費用は、破損の状態や襖の素材によって変わってきます。
襖紙を破いてしまい、張り替えを業者に依頼した場合は、片面3,000円から4,000円程度が相場です。襖1枚両面であれば倍になります。一方で、破損箇所が襖の枠にまで及んでおり、襖本体ごとを交換しなければいけない場合は、1万円から3万円程度が相場となっています。
上記の金額は襖の素材によって異なり、キッチン周辺で使われているような水に強いコーティングがされた襖は、少し割高になります。また、襖の破れ具合によっても値段が変わるため、ここで紹介した金額はあくまでも目安です。破損した枠の廃棄料金や出張料金が加算される場合もあるので覚えておきましょう。
負担するのは破損させた箇所のみ費用がかかる
襖には経年劣化による負担額の逓減はありません。つまり、借主が襖を破損させた場合、破損した箇所にかかる補修費用は、借主が全額負担する必要があるのです。
襖は通常2枚で1対となっていますが、そのうちの1枚のみ補修が必要となった場合、借主の負担は補修が必要な1枚のみにするのが望ましいとされています。これはガイドラインの中に、借主が負担する補修工事の範囲は原則として1枚単位であると記載されているためです。賃貸借契約期間中に、借主が貸主に対して支払った家賃の中に修繕費も含まれていることから、補修が不要な1枚分の費用を借主が負担すると修繕費が意味をなさないとされています。
多くの襖には模様が施されており、1枚を変えると模様が合わなくなってしまいます。襖の模様を合わせるために、部屋にある襖すべてを張り替えるケースも多いですが、借主が費用をすべて負担する必要はありません。必要以上の襖の張り替え費用の負担を要求された場合は、貸主としっかり話し合うことが重要です。
また、貸主の承諾を得ずに修繕することは厳禁です。借主は、あくまでも貸主から部屋を借りている状態であり、勝手に張り替えると退去時に余分な費用を請求される可能性があります。補修の内容について、必ず事前に貸主と話し合いましょう。
退去の予定がないのであれば、火災保険で補償してもらえる可能性もあります。大家さんや管理会社と相談の上、契約している保険会社へ問い合わせて確認してみましょう。
小さい穴や傷なら、退去まで襖シールで簡易的な修繕に留めても良いかもしれません。しかし、経年劣化で色褪せや手垢で汚れなどが目立っているなら、張り替えをおすすめします。冠婚葬祭や新年を迎えるタイミングなど、契約によっては破損した襖を除き、貸主負担で張り替えられるかもしれません。
相場を知るには見積もりを取るのが大切
先ほどご紹介したとおり、襖の原状回復にかかる費用の相場は、破損の状態や襖の素材によって大きく変わってきます。管理会社や貸主によっては、原状回復の業者を指定している場合もありますが、業者選びを一任してしまうと高額な費用を請求される可能性があります。
原状回復の適切な相場を把握するには、複数の業者から相見積もりを取ることが大切です。こうすると、費用負担が高額になった場合に安くしてもらえる可能性もあります。原状回復の適切な相場を把握できるほか、希望する作業内容や予算に合わせて業者を選べます。指定業者以外での作業が可能であれば、積極的に相見積もりを取りましょう。
襖の張り替えをどの業者に頼んだら良いか迷っている方は、ぜひ金沢屋へお見積もりをご依頼ください。金沢屋は、襖・障子・網戸・畳の張り替え専門店であり、地域ごとの特性やお部屋に合った適切な襖をご提案します。襖紙は賃貸用の安価なものから上質なものまでラインナップを数多く取り揃えておりますので、まずは一度商品をご覧ください。
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まとめ
今回ご紹介してきたように、襖の張り替えにかかる費用は原則として貸主負担となりますが、契約内容によっては借主負担になるケースも多いです。襖の劣化を完全に防ぐことは難しいため、契約内容に沿った適切な対応が求められます。
日頃から襖の掃除や管理を心がけ、退去時のトラブルを少しでも避けられるようにしましょう。